부동산 경매 지분을 낙찰 받은 후 전반적인 과정(공유물분할소송)

부동산 지분투자를 하려고 하는 이유. 

부동산 경매 지분투자

 

부동산 지분투자를 하려고 합니다.

 

그 이유는 이천만원 삼천만원 목돈이 없는데 

자그마한 돈으로 투자를 하기 위해서 인데요.

 

법적이해관계가 복잡하지 않은 지분에 관해서는

비교적 투자수익을 잘 낼 수 있고 안전하다고 알려져 있습니다. 

 

다만 다른 투자자들이 지분투자를 꺼려하거나 

잘 알려지지 않은 이유는 낙찰을 받고서도 

추가적인 법적 작업을 해야해서

시간도 들고

귀찮기 때문일거라 생각합니다. 

 

그래도 목돈은 없고 남는건 시간과 체력인데부딪혀 보기위해서 지분투자를 진행하고 공부해보려고 합니다. 

 

 

낙찰

이제부터 제가 본격적으로 지분을 낙찰받았다고 해봅시다!

낙찰의 기쁨도 잠시 이 물건은 땅 전체가 아닌 일부 지분입니다. 

 

그래서 낙찰을 받고 매각허가 결정을 받고 난 후 

상대방 공유자에게 내용증명 형태로 문서를 보냅니다. 

 

내용의 요지와 뜻의 전달은 이렇습니다. 

 

새로운 공유자가 되었습니다.

하나의 물건을 공유관계로 소유하다보면 사용관리도 불편하고 처분도 불편한데

그래서 상호간의 원만한 합의와 이해관계를 통해서

이 공유지분을 하나로 합쳤으면 좋겠다는것.

나는 공유지분으로 이 물건을 계속 유지할 생각이 없다는것을

문서로 보내면 됩니다!

 

이렇게 의사를 전달하면서

언어의 선택은 가능한 예의바르면서

상대방에게 뜻은 명확히

전달될 수 있도록

상대방의 입장을 고려한 단어들을 선택하는것이 좋습니다. 

 

 

1. 매도매수 의향서 송부

첫번째로 매도매수의향서를 공유자 전원에게 보냅니다. 

등기부등본의 주소로 보내면 됩니다. 

 

매도매수 의향서는 

공유자 전원에게 제가 해당토지를 낙찰받아 새로운 공유자가 되었으니

 

제 토지를 사는건 어떠세요? 

혹은

저에게 공유자분의 토지를 파는건 어떠세요? 

 

라고 의향을 묻는겁니다. 

 

받았을때에 사람들 입장은 다 다를텐데요. 

왜 이런문서가 왔지?

뭐 이런사람이 다있어

뭐야 이거?

별사람이 다있네? 

 

하고 생각할 수 있습니다. 

 

그 답이 오기를 기다렸다가

답이 오지 않는다면 그 다음 단계는

민법에 의한 절차를 밟아나가면 됩니다. 

 

그때엔

공유자들도 입장이나 생각이 변할수밖에 없습니다. 

 

2. 협의분할 요구서 송부

앞서 매도/매수 의향서를 송부했다면

그다음은 내용증명으로 협의분할 요구서를 보냅니다. 

 

 

내용은 낙찰자가

해당되는 물건의 공유자가 되어서

미리 인사드리지 못함을 양해를 구하고

 

매도매수 의향서를 보냈음에도 불구하고

반응이 없었다는 것을 알립니다.

 

그래서 저는 이제 이 물건의 공유자로서

협의분할을 요구합니다.

 

 

민법에서는 1%의 지분을 가졌다고 할지라도

협의분할을 할 수 있는 권리가 보장되기 때문이에요. 

 

그래서 나는 더 이상 이 물건을 공유할 생각이 없습니다. 

 

서로 매도매수 의향서를 보냈음에도 불구하고

반응이 없기 때문에 이제 이것을 분할하고자 한다.

 

내 지분과 재산을 가지고

내 길을 가고자 합니다. 

 

공유자분들도나와 결별해서 당신들의 길을 가는 게

바람직합니다라는 내용으로 보내면 됩니다. 

 

그렇다면 협의분할을 어떻게 할것인가?

 

협의분할 하는 방법

첫 번째 현금분할

두 번째 현물분할

세 번째 가격배상

 

첫번째로  현금분할은 경매나 매매를 통해 물건을 통으로 매도한뒤

지분만큼 현금으로 나눕니다. 

 

현물분할은 부동산자체를 지분에 따라서 물리적으로 나누는것을 말하나

실제로 분할된 땅의 가치가 훼손될 가능성이 크기때문에

현물분할은 잘 되지 않습니다. 

 

 

 

 

가격배상이라는 것은 한 공유자가

다른 사람들에게 적정한 비용을 지불하고

한 사람 이름으로 지분을 다 모으는 것이 가격배상입니다.

 

그래서 어떤 형태로든 좋으니 일정시간을 정해 주고

답을 달라는 내용을 담아 요구서를 송부합니다.

보통 여기서 한 20~30% 협의가 이루어집니다.

 

협의가 이루어지는 물건의 특징은

 

공유자의 나이가 많은 경우

그 토지 위에 분묘가 있는 경우

 

후손들은 조상들의 묘가

잘려나가는 것을 원하지 않는 경우가 많습니다.

 

그리고 공유토지 위에 고향집이 있고

그 집에 부모님이 사는 경우 등의 상태에는

이 단계에서 적정한 협의가 이루어지기도 합니다.

 

그런데 협의분할 요구를 했음에도 불구하고

협의분할이 이루어지지 않고 묵묵부답으로 이어질 때도 있습니다.

그다음 단계가 이제부터 본 게임입니다. 

 

그다음 단계는 재판상 분할 단계가 됩니다.

 

3. 재판상 분할 단계 

사실상 마지막 단계 그리고 현금화 단계 입니다.

 

이 재판상 분할은

반드시 협의분할을 거친 다음에 재판상 분할로 진행해 나가야 됩니다.

 

그냥 내가 낙찰받고 난 이후에 바로 재판상 분할을 청구할 수 있는 것은 아닙니다.

 

재판상 분할을 요구할 때에는

협의분할을 거치고 협의가 이루어지지 않았을 때에 

공유물분할소송을 할 수 있습니다. 

 

재판상 분할을 요구할 때는 해당하는 공유물의 분할과

이 공유물을 재판이 끝날 때까지 처분하지 못하도록 하는

처분금지 가처분신청까지 함께 하게 됩니다.

 

자기 이름으로 신청하면 됩니다. 

 

 

특이사항

앞의 과정들이 힘든 과정과 귀찮은 과정처럼 보이지만

단순히 절차를 밟고 시간을 들이면

 

처음이 어렵지 생각보다 힘든과정은 아닐 수 있습니다. 

 

 

대법원 홈페이지에서 서식과 작성 예시를 보고

 

그대로 작성해서 보내면 절차를 밟을 수 있습니다.

 

그런데 우리가 협의분할 요구라든지

매도매수 의향서는 여러분의 이름으로 내용증명 형태로 보냈기 때문에

상대방 공유자가 크게 동요하지 않는 경우도 있습니다.

 

그런데 재판상 분할청구서는 재판 관련 서류들이

법원의 이름으로 공유자에게 전달되게 됩니다.

 

그때는 공유자들이 느끼는 심적 부담이 크고

공유자들이 협의에 응할 수 있는 가능성이 매우 높다고 생각하면 됩니다. 

무려 민사소송이니깐 말이지요. 

 

소송을 한다고 해서 모두 법원앞에 서는것도 아닙니다.

재판상 분할절차에 들어가게 되면

재판 전에 조정위원회에서 조정단계를 거치게 됩니다.

 

이 조정단계에나 또는 그전  협의분할 단계에서

그동안 충분히 의견을 나누었을거라 확인됩니다. 

 

 

가격협의 

얼마 정도의 금액에 협의하는 것이 옳을까

이런 질문들도 많이 하십니다.

 

보통 지분물건은 여러 번 유찰되어서 저감 되는 경우가 있습니다.

그런 물건을 낙찰받는것이 리스크 관리에있어

유리하겠죠. 

 

그러면 이 물건을 처음 공매에 올렸을 때

감정평가받은 금액이 있습니다.

 

이 감정평가받은 금액과 우리가

낙찰받은 금액 이 사이에는 갭이 발생할겁니다. 

 

근데 우리가 협의하는 금액은 우리가 낙찰받은 금액이 아니라

정상적인 시장가격을 반영한

감정가격이 기준이 된다는 사실을 꼭 기억하시기 바랍니다.

 

예를 들어보면 공매물건의 감정가가 2,000만 원인데

내가 낙찰받기를 1,500만 원에 받았다고 합시다.

 

근데 상대방 공유자가 내가 돈을 줄 테니 그 지분을 넘겨라

네가 1,500만 원에 받았으니 

공유자가 1600만 원을 줄 게라는 것은 안됩니다.

 

왜냐하면 원래 그 공매물건의 제대로 된 감정가는

2,000만 원이었기 때문에 그 2,000만 원의 물건을 내가 분석하고

정확하게 시간을 기다렸다가

나의 시간, 나의 에너지, 나의 돈을 투입해서 1,500만 원에 받은 것은

나의 노력의 대가인 것이지

그 물건의 가치가 떨어진 것은 아닙니다.

 

그래서 2,000만 원을 기준으로 아래위로 협상금액을 정한다면

그만큼의 수익이 보장될 수 있다고 기준을 잡고 접근하시면 좋을 것 같습니다.