보금자리론으로 경매하세요_김부투(경공매) + 보금자리론

무주택자의 포지션에게 추천하는 부동산 투자법

무주택자 포지션에게 지금 현재 추천되는 부동산 투자법은?

 

여러분 30부터 밟팝입니다.

 

저는 현재 무주택자이며 정말 정말

머리를 많~이 굴리고 있습니다. 

 

이렇게 해볼까? 저렇게 해볼까? 하고 말이지요. 

 

그러다가 머리가 꼬이기도 하고 생각이 빙빙 돌기도 하고

A란 생각이 정리가 안되고 휘발된 상태로 날아갔다가.

 

다시 생각을 정리하다가, 아, A생각을 내가 저번에 했었지? 하고..

비효율적인 반복을 하고 있는 상태입니다. 

 

그래서 이번에는 무주택자에게 추천하는 김부투의 유튜브 콘텐츠를 가지고 왔습니다.

김부투 무주택자 유튜브 동영상

 

일반 매매(김부 투 유튜브 동영상 요약정리)

요즘(2022년 2월 기준) 거래가 안된다.

kb시계열을 보면 이제는 하얗거나 하늘 딩딩 푸른 게 나타나고 있다. 

다주택자 팔 사람들은 이미 다 팔았다. 

그래서 지금 매도하려는 사람은 호가를 많이 내리지 않는다. 

매수자는 요즘 장이 떨어진다고 하는데 호가는 생각보다 떨어지지 않았다. 

즉, 눈치게임 중

 

분양권 시장(김부 투 유튜브 동영상 요약정리)

일반 매매가 기축, 이미 지어진 거라고 한다면 지어지기 전인 분양권 시장도 있다. 

분양권 시장은 지금 양극화가 심하다. 

현재 규제가 많은데 포인트는 재작년(20년부터)부터 똘똘한 한채이다. 

 

똘똘한 한 채를 위해서는 청약이 답인데, 무주택자들은

청약점수, 아까우니까 내 세월과 점수가 녹아있는 이 통장이 아까우니깐, 

어설픈 거에 넣지 않는다. 

 

전국적으로 똘똘해 보이는 건 피(프리미엄)가 엄청 붙고

외곽, 누가 봐도 못난이인 것들, 세대수 작거나 대장급이 될 수 없는 것들,

브랜드 떨어지는 거는 미분양이 나고 있는 중이다.

 

그 지역 사람들은 이거 놓쳤다고 대세 상승장이 되지 않는 한 일반 매매로 넘어가지 않는다.

왜냐하면 지역에 대한 편견이 있기 때문이다. 

그지역에 있는 사람은 그래서 다음을 기다린다. 

 

그래서 분양권 투자는 자산을 증식시키려는 젊은 사람들한테는 해당되지 않는 투자법이다.

 

재개발, 재건축투자(김부 투 유튜브 동영상 요약정리)

재개발, 재건축 개념 정리부터 하자면
재개발은 개발이고, 재건축은 건축이라서 개발이 더 큰 개념이다. 

개발은 그 지역 전체를 다 개발하는 거다. 

재건축은 다시 짓는 거다. 그래서 구축 아파트를 다시 짓는 거라고 생각하면 됨.

그래서 보통
빌라는 재개발되는 거고 구축 아파트는 재건축하는 거다
정도로 개념을 크게 잡고 가면 된다. 

재개발은 빌라를 사는 것이어서 구축 아파트도 아파트여서 상대적으로 

재개발 투자가 돈이 덜 든다.

그래서 2030은 재개발 투자하기에는 괜찮다. 

러프하게 김부투는 10년 본다. 

그래서 천지개벽할 곳에 미리 사놓고 회사생활 열심히 할 거다.

이럴 거면 현재 좋은 투자라고 생각한다. 

 

그러나 스스로 다주택자가 될 거다. 회사생활 그만할 거다. 

이런 사람들과는 결이 다른 투자법일 수 있다. 

그러나 다주택자의 길은 정책에 영향을 많이 받아서 어떻게 될지 모른다. 

 

매수자 입장(김부 투 유튜브 동영상 요약정리)

현재(22.3) 매수자 입장에서는 분위기가 괜찮다. 

적극적으로 다녀야 한다. 

젊은 사람들한테 서울은 쉽지 않을 수 있으니 경기권, 수도권 막 다녀야 한다. 

또는 연이 있는 지역부터 다닐 수 있겠다. 

 

정 안되면 과감히 지방장으로 갈 수도 있다.

전국이 똑같이 돌지 않기 때문에 지금 기회를 잡기 괜찮은 타이밍이다.

 

하지만 이거를 겉핥기식으로 들어서 지방투자를 하라.라는 소리로 들릴 수 있는데.

다시 한번 잘 생각해보라.

 

그런 지방투자 말고. 

지금 전국의 시장을 봤을 때

그 지역 청약에 당첨되가지고 급하게 이사를 가야 하는 사람들이 있다.

 

어쩔 수 없이 집을 팔아야 하는 그런 분들의 급매물들이 간혹 나온다.

못난이가 아닌 똑똑한 집이 급매물로 나오는 것들이 있다는 것.

 

경매투자(김부 투 유튜브 동영상 요약정리)

지금 현재 시점에서 경매투자 나쁘지 않다.

나쁘지 않은 이유를 알려 주겠다. 

 

다주택자들은 지금 이게 안된다. 취득세를 12퍼센트 가까이 내야 하기 때문이다.

 

법인도 마찬가지로 취득세가 12퍼여서 옛날엔 공시지가 1억 이하 쓸어갔는데 지금은 힘들다.

 

경공매는 경쟁이 덜하다. 

경공매를 할 수 있는 사람이 없다. 

 

예를들어 다주택자들은 지금 묶여있다.

또는, 지방에 돌아다니면서 갭 투자하는 사람들은 

선입견이 있기도 하고 이 경공매를 할 줄 모른다. 

 

그렇기 때문에 권리분석 수준이 아니라 전국의 흐름을 꿰뚫고 있는 상황에서

경공매를 접목하면 지금 기회가 너무 많다. 

 

경공매는 지금 내가 입찰가로 조율을 할 수 있다. 

비싸게 받을 필요가 없다. 

 

일반 매매가 거기 앞으로 하락할 건데요? 지금은 아니야~ 이런 상황이 와요

분양권은 하락할거야~ 하면 외곽에 있는 애들 P가 다 떨어져서 마피 되고, 미분양 나와요.

재개발/재건축은 사업진행이 안됩니다. 

 

그런데 경매는 하락하면 하락하는대로 내가 맘대로 유찰시킬 수 있다.

또는, 최저가 전략을 쓰면 된다. 

 

왜냐면 아무리 부동산이 하락한다해도 한계가 있는 거다. 

왜냐면 3억짜리 아파트가 갑자기 하락한다고 1억을 가지 않지만

경매는 유찰할때마다 20 퍼 30 퍼씩 빠지기 때문이다.

 

게다가 이 경매물건을 전세로 셋팅했을때 갑자기 마법 같은 일이 일어나기도 한다. 

 

다른 예로는 이물 건이 갭 투로 7000을 생각해야 하는 물건인데.

 

경매로 받아서(물론 처음엔 자금이 들어갈 수 있겠지만) 전세 세팅을 하면

갭이 1000정도로, 일반 갭 투자로는 생각도 못하는 마법 같은 일이 벌어진다.

 

법인은 취득세 12퍼가 있기 때문에 취득체 1퍼센트 내는 사람과

경쟁에서 지게 되어있다.

갭 투자하는 사람들은 '그다음은 어디예요? 어디로 가야 돼요?' 이러면서 이미 지난 곳은 안 본다.

현지인들은 선입견이 있어서 경매로 못 받는다. 

그지역 현지인들은 될 때까지 청약으로 받으려고 한다. 

 

김부투가 하고 싶은 말

그래서 지금 하락장인 상황에서 무주택자들에게 드리고 싶은 말은

 

시장 흐름을 알고 있는 상태에서

이렇게 3가지 투자방식의 매입방법 간의 차이를 확실히 구분할 줄 알고

 

이런 하락장에서 경매, 공매를 하면 너무 좋다는 말을 하고 싶다. 

 

 

 

 

무주택자 + 보금자리론+ 경공매

그렇다면 현재 시점에서 무주택자에게

경매로 건물을 취득해 보금자리론을 얹어보도록 하자. 

 

아래 글은 디자인 플래너 분의 블로그 글을 그대로 가져왔습니다.

출처를 모두 남기니 혹시 문제 된다면 알려주세요~

 

designseon글쓴이의 게시글을 가져왔다. 출처 모두 표시했으니 문제될시에는 알려주세요.

보금자리론

1. 부부인 경우 집 명의자와 대출 신청자가 달라도 ok.

 

2. 집값 6억 이하가 보금자리론 신청 가능한데..

kb 시세가 없는 경우(빌라 등) 공단 자체 감정 후 감정가가 6억 이하인 경우 신청 가능(비용 공사 부담)

 

3. 보금자리론은 평수 제한 없음. (신혼부부 혜택을 원하는 경우 85m2 이하 제한)

 

4. 공식 명기된 대출 처리기간은 70일인데.. 보통 한 달 내엔 처리된다고 함.

 

경매받은 물건에 보금자리론

1. 임차인이 있는 경우는... 명도에 자신 있지 않으면 신청 안 하는 게 나음..

이유 : 보금자리론 처리 일자가 현재(2022.4) 잔금 지급일 -30일있은데....

경매는 낙찰 후 매매 결정일+잔금 납부까지 37일 내에 대출이 처리돼야 하기 때문에

임차인이 있는 경우 일주일 내 명도... 해야 처리가 가능함... 스트레스....

 

2. 경매의 감정가는 보금자리론에 명시된 감정가와 다름. 공사 자체 감정 후 감정가가 정해짐(감정비용 공사 부담)

 

3. 경락대출을 받은 후 3개월 내라면 보금자리론 대출로 변경 가능

단. 기존 대출 중도상환 수수료 확인이 필요

 

4. 대출 확정 시 대출금액은 법무사를 통해 처리됨. 나한테 입금돼거나 법원에 입금 x

 

5. 대출 가능 금액 기준이 공단 감정가/경매 낙찰가... 어느 건지는 확인 필요

 

마침

열심히 공부한 흔적을 이렇게 남깁니다. 

계속 똑똑 이렇게 두드려보고 찾아보니

더 좋은 방법이 보이기도 하고 즐겁고 재미있네요. 

 

미리 주택공사에 경매 관련해서 보금자리론을 받을 수 있는지 알아주시고

흔적을 남겨주신 designseon 블로거님께 다시 한번 감사의 말씀을 드립니다. 

 

지금 같은 하락장에서는 물건을 더 싸게 받을 수 있는 방법이 바로 

경공매였고 

 

보금자리론으로 경락잔금대출을 받은 후 보금자리론으로 변경이 가능하다니 

그것도 더 좋은것아요. 

 

그럼 물론 최대 마지노선이 보금자리론이 한 달 정도에 나온다고 했을 때. 

경락대출받고. 

명도 진행되고

보금자리론으로 대환 하고. 

 

이 과정인데 명도가 2개월 이내에 완료되어야 한다는 제한이 있지만

그래도 7일 안에 명도해야하되는 것보다는 훨씬 심적 부담이 적어지니 말이에요. 

 

 

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