김포 구래역, 영종하늘도시(상가임장)

안녕하세요

행크 에듀에서

 

부동산 투자와 사업을 공부하고 있는 자유로운 정하유입니다.

 

저는 부동산 공부를 시작한 지 얼마 안 된 입문자인데요. 

 

그래서 같이 공부하는 동료들과 함께 이번에 

 

경매물건이 나온 구래 역과 영종신도시에 가게 되었습니다. (221010)

구래역 영종도 하늘도시 상권분석 시작합니다!

 

모두 항아리 상권이라고 불릴만한 곳.

그러니까 잃지 않는 투자의 확률을 높일 수 있는 그런 곳으로

우선 선정이 된 케이스라고 볼 수 있겠네요. 

 

오늘 임장가서 볼 물건들의 경매정보지이다.

 

그러면 부동산 임장 지금부터 시작해볼까요?

 

구래 역 상가 분석 및 경매물건

구래 역은 전형적인 항아리상권이었어요. 

4번 출구로 나와서 상권이 시작되게 되죠. 

 

크게 3개의 상권으로 나눠서 분석했고. 

 

1번 상권보다 2번 상권이 죽어있을 것이다
3번 상권엔 공실이 좀 있을 것이다.

라고 미리 분석하고 임장에 나섰습니다.

구래역 상권분석

생각하고 나선 임장은 정말 말 그대로였습니다. 3번 상권은

공실이 있어서 가볼 것도 못됐고, 2번으로 갈수록 유흥업소와 공실들이 많이 보여서 

2번도 그리 많이 둘러보지 않고 1번 위주로 둘러보았습니다. 

 

술집이 많은 상권이었고 여러 동네에서 놀러 오겠다~ 하는 그런 분위기를 주는 상권이었습니다. 

 

구래역 경매물건지 이면상가 입니다.

 

경매 물건지에 나온 물건입니다. 옆에 도어록 상가를 운영하는 가게와 같이 나왔는데요. 

12평 상가입니다. 

 

이런. 상권의 특성상 이면도로에 있는 곳이라서 

흐르는 유동인구가 많은 곳이었습니다. 

 

상대적으로 주차 같은 것은 괜찮아 보여서 배달을 임차를 맞추면 좋을 것 같은데.라는 생각이 드는 곳이었습니다. 

하지만 물건의 수익률을 분석해본 결과 

150의 임대료는 받아야 적정한 수익률이 나오는데 

 

같은 건물에 1층에 500/50이 있어서 이 물건은 아... 안 되겠구나 하고 발길을 돌린

물건이었습니다. 

 

영종도 하늘도시 상권/경매 분석

영종도에는 경매물건이 두 곳에 위치해있었고 역시 가두리 상권입니다. 

 

더욱이 이곳에는 지하철이 연결되지 않았기 때문에 사람들이 모두 이 상권에서 소비해야 하는 구조로 되어있습니다. 

 

2번 상권이 더 빨리 형성되어있는 케이스인데요. 

왜냐하면 2번 상권에서 먼저 입주를 시작했기 때문입니다. 

 

 

1번 상권이 더 발달했을 거고 2번 상권은 한적할 것이다.

 

 

영종도 하늘도시의 항아리 상권입니다.

영종도 하늘도시 상권은 아쉬웠던 게 미리 지역분석을 하고 갔어야 했다는 아쉬움이 있었어요. 

 

왜냐하면 상권은 작은데 

아파트는 너무 많고. 

그리고 공실도 엄청 많고. 

특히 2번 지역에 새로 지은 건물들

올라갈 건물들이 정말 많이 보였기 때문이었어요. 

 

각각 1번상권과 2번상권에 있는 경매물건들입니다.

이번 경매물건은 1번 상권과 2번 상권에 나눠져 있어서

공부하고 생각해 보기 좋은 상권이었어요. 

결론은 1번 상권은 아직이다. 아직 시간이 2~3년 정도 더 걸려야 하지 않을까 하는 생각이 들고

2번 상권도 1년은 있어야 제대로 상권이 작동하고 사람들이 붐비겠네 하는 생각이 들었어요. 

 

a물건지 같은 건물에 있는 입주해 있는 상가인데 인테리어를 너무 잘해놔서 찍어봤습니다. 경매물건아니에요!

전반적으로 영종도에 있는 상권은

술집보다는 깔끔한 업종들.

 

아이를 키우기 위한 학원들과 문화시설, 밥집 위주의 상권들로 차있어서 

깔끔하다는 인상을 많이 받았어요. 

 

그래서 영종도에 있는 상가가 탐이 나기도 했었고요. 

 

상가임장 요령

지금부터 초심자가 고수님을 쫓아다니면서

현장감 있게 얻어온 상가 임장 요령과 경험 꿀팁을 풀도록 하겠습니다. 

 

1. 임장이어도 꼭 필기할 수 있는 것은 들고 오기 ex) 되도록이면 갤럭시 노트나 아이패드 같이 펜으로 쓸 수 있는 전자기기를 좀 더 추천

2. 땅 조심하기. 
상가 보는 사람들은 땅을 안 보고 건물이나 하늘만 보고 다니기 때문에 임장 다니는 내내 쓰레기 같은 것들이 있으면 다 발에 차여서 넘어질뻔한 적이 한두 번이 아니다. 

3. 부동산이 많이 있는 상권, 혹은 부동산이 많이 들어오는 데는 보통 임대료 100만 원대 상권이다. 
상권에 부동산이 많으면 아직 비싼 상권이 아니라는 것을 알 수 있다. 

4. 상가는 집이랑 다르게 북향을 선호하는 경향이 있다. 
1층에 과일가게 라던지 혹은 사무실이라도 남향으로 하면 햇빛이 계속 들어오기 때문에 어차피 커튼을 쳐야 하고 냉난방비가 더 들어갈 수 있어서 상가는 북향을 선호하는 곳도 있다. 

5. *완전 꿀팁* 초등학교 학급수를 봐야 한다. 특히 초등학생의 학급수를 보기. 
초등학교의 학급수가 많으면 그곳에 최소 유치원부터 초등학교까지 10년 정도까지 정착하는 인구가 많다는 것을 의미하고 
30-40대가 많기 때문에 그만큼 소비력도 좋아서 초등학생이 얼마나 있는지 본다. 

6. 1층에 공실이 있으면 안 된다. 
1층에 공실이 있으면 그 위로는 쳐다도 안 본다. 1층에 공실이 없고 난 후에 위층 상가에 뭘 채울까는 생각이 되지만 1층에도 공실이 있으면 그 상권은 아직 살아있는 상권이 아닌 것과 같다. 

 

 

마침

임장 내내 하늘에 구름이 끼고 비가 왔다갔다 했어요.

 

저희가 임장한 날은 정말 날이 궂은날이고 여름날처럼 더운 20도의 날씨가 이어지다가 갑자기 가을비가 오며 8도 9도 이렇게 온도가 급격히 떨어진 날이었어요. 

 

따뜻하게 입고 간다고 생각을 했는데도 

외부에서 보내는 시간들이 너무 추워서 못 견딜 정도였어요. 

 

경매물건보러 새 엘베 타요.

 

하지만 정말 유익한 시간들로 함께했어요. 

상가 고수분의 차분한 리드와 다들 추운 날씨에도 부정적인 말을 하거나 불평을 하는 사람 없이 모두

잘 다녀온 그런 날이었습니다.  

 

그런데 이게 뭐야~ 마침

행크 에듀의 상가로 유명한 레노 선생님과 세라 미스님도

같은 구래 역 상권을 왔다 가셨지 뭐예요. 

 

세라미스 님도 다녀온 구래역. 느낌이 좋다.

 

와... 이건.. 정말 좋은 징조다.

우리 정말 잘 갔다.라고 생각하는 한편

경쟁자가 느는 것은 아닌가..?라는 생각도 했답니다. ㅎㅎㅎㅎ

 

 

 

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