[경기시흥]N플러스빌_장현지구 건물분석_시흥시청역 교통호재
- 30부터 경제적자유/부동산분석
- 2022. 4. 24.
시흥 장현지구 시흥시청역 분석
30부터 경제적 자유 밟팝입니다.
시흥지역 중에서 지금 탐나는 곳이 있습니다.
매매를 고민하고 있는데요.
그렇기 때문에 감으로 하는 게 아니라 분석을 통해서 알아보려 합니다.
부동산은 비교의 학문이기 때문에
장현 엔플러스 빌과 비교할 수 있는 지역이 있는지도 찾아보려 합니다.
▶호가에 대해서 협상도 좀 해보고
▶그리고 또는 얼마까지 시세차익까지도 기대할 수 있는지.
▶그 설정한 시세차익까지 기다릴 수 있는지.
그런 것을 판단하기 위해서 이 글을 작성합니다.
ㅎㅎ 끝까지 봐주시고 혹여 제가 못 본 거나 혜안을 나눠주실 의견도
댓글로 적극 알려주시면 감사하겠습니다.
목차
1. 장현 n플러스 빌 스펙
- 주상복합 아파트 장단점
2. 주변 아파트 조사
- 대장) 대동 청구
- 시흥 장현 신혼 희망타운 a-8블록
- 시흥 장현 LH6단지 아파트
-
3. 트리플 역세권 예정지 : 서해선, 신안산선, 월판선.
-서해선 스펙
-신안산선 스펙
-월판선 스펙
4. 다른 트리플 역세권 찾기.
1. 장현 n플러스 빌 스펙(주복 장단점)
주상복합 아파트이다.
2동 합쳐 504세대. 세대수가 적지 않다.
전용 59 방 3화 1인 집이 400세대 이상이다.
용적률이 헬이다.
주차가 힘들 수 있으나 이 점은
바로 옆에 시청이 있어서 저녁엔 시청 주차장 이용 가능.
그리고 공영주차장도 따로 있어서 공영도 이용 가능.
1동은 조망권이 좋지 않아 2동에 비해 약 5000-1억 정도 싼 편이다.
2동은 시청 방향(남동향)으로 영구 조망권이 형성되어 탁 트인 뷰를 선사함.
(내 신경을 거슬리는 호가가 2동에 시청 뷰 전용 59 4억호가가 있다. 배 째라다.)
초등학교, 뒷동산 산책로, 공공기관
좋은 교통환경(트리플 역세권 예정, 연성 IC로 제3경인고속도로 접근용이)
주변인프라가 신혼부부 및 아이 키우기 좋은 환경이다.
그래서 아이 있는 3인 가구가 살기 좋아 보인다.
아이 둘 4인 가구는 좁을 것 같다.
주상복합이라 해도 1층만 상가고 2층부터는 집이다.
1층에 들어와 있는 상가로는
부동산, 측량사무소, 헤어숖, 음식점, 분식집, 반찬집 등 술집은 드물다.
술집이어도 치킨 집정도. 유흥을 위한 가게들은 보이지 않는다.
딱 거주하는 사람들이 필요한 상권 위주로 들어와 있다.
임대사업자 퍼센트는 5퍼센트,
504세대 중 26세대 : 실거주의 비율이 높다.
실거주의 비율이 높으면 집값이 하락하는 폭이 적을 수밖에 없다.
주복 아파트의 장단점
장점
1. 일반 아파트에 비해 도심에 위치(1-4층은 상가여서 입지가중요하기때문)
2. 간편한 상가 이용, 몰세권, 슬세권
3. 층간소음이 아파트 대비 강함(일반 아파트는 벽식구조, 주복은 기둥식 구조)
4. 보안에 강화(밑에 상가시설이 있어 보안을 더 강화한 단지들이 있음)
단점
1. 관리비 비쌈.
2. 전용면적이 적음
2. 주변 아파트 조사
958세대
국민 평수 4억 후반~5억 초반에 호가 형성
장현초 반경 200미터에 위치
행복주택, 546세대,
장현초 반경 200미터에 위치
전용 55로 15평 투룸 생각하면 됨
22년 4월 예정
공공임대주택, 1058세대
장현초 반경 500M에 위치
전용 46 약 12평 1.5룸이 제일 큰 평수.
22년 10월 예정
공공임대주택, 620세대
장현초 반경 100M 내 위치, 초품아
(입지 최고여서 실거주하며
애 키우며 돈 모으기 최고로 좋은 곳이네요)
전용 74,84가 있다.
2020년 7월 입주
장현초 반경 300M에 위치
공공임대주택,
전용 51, 59
3. 트리플 역세권 예정지 : 서해선, 신안산선, 월판선.
월판선 스펙
21년 4월 착공, 2026년 말 개통 예정.
총 10개 역. 송도-판교로 이어지지는 철도선.
급행역은 송도, 시흥시청역, 인덕원역, 판교역
이후 판교에서 갈아타 송도-강릉까지 갈 수 있는 노선으로 발전되는 선.
서해선 스펙
현재 소사역-원시역
2011년 착공, 2018년 개통
대곡 소사선(22.5 개통 예정)과 이어질 예정 : 김포공항 갈 수 있는 게 큰 이점.
신안산선 스펙
2019년 9월 9일 최초 계획(98년에 계획) 21년 만에 착공식이 개최
시흥에서 서울로 들어갈 수 있는 노선.
안산시와, 시흥시가 광명 이남지역에 대해서 5년 동안 피 터지게 싸웠다고 함.
종착역 여의도역 :
여의도역 9호선,
영등포역 1호선,
신풍역 7호선,
구로디지털단지역 2호선,
중앙역 4호선으로 환승 가능하다.
(시흥시청역은 급행운영을 하지 못해 광명역에서
급행으로 환승해야 한다. )
수혜지역 및 기대효과
시흥대로 교통정체 해소, 광명역 ktx이용 용이,
구디역 일자리 지역 교통연계 편리.
기타 지역(광명역, 영등포역, )에서도 여의도역으로 가는 것이 용이.
인 부천은 직접 수혜지는 아니지만 영등포-> 여의도 환승으로 인해 간접 수혜에 정.
4. 그렇다면 트리플 역세권역을 찾아보자.
청량리역 : 1호선, 수인 분당선, 경의 중앙선, (ktx, itx역)
동대문 역사문화공원 : 5호선, 2호선, 4호선
종로 3가 : 3호선, 1호선, 5호선
홍대입구역 : 공항철도선, 경의 중앙선, 2호선
김포공항역 : 5호선, 9호선, 공항철도선, (김포 골드선)
고속터미널역 : 9호선, 7호선, 3호선
디지털 미디어시티역 : 공항철도선, 경의 중앙선, 6호선
상봉역 : 경춘선, 7호선, 경의 중앙선
지하철역이 2개 환승노선인 곳은 많이 보이나
3개 환승지인 곳은 얼마 없고.
4개 환승지 이상인 곳도 많지는 않다.
해봤자, 서울역, 공덕역, 왕십리역이다.
그렇다면 신안산선, 월판선이 추가되면
트리플 역세권이 되는 곳은?
중앙역(신안산선 추가 시)
여의도역(신안산선 추가 시)
광명역(신안산선, 월판선 추가 시)
결론
트리플 역세권은 교통의 요지인 특징이 있다.
시흥시청 역이 트리플 역세권이 된다면 경기도 서남권에서 교통의 요지가 될 예정.
적어도 시흥 내에서는 최고의 교통 요지가 될 예정지이다.(월판선, 신안산선의 여태까지 사업 진행 추진 속도를 봐서 앞으로 10년은 더 기다려야..)
원래는 트리플 역세권인 곳의 집값과 비교하려 했지만
모두 서울 내에 있는 곳이라 비교불가였고
예정지로 선반영 된 수도권 내 중앙역이나 광명역 쪽의 집값과 같이 봐야 할 것 같다.
하지만 시흥 장현지구와, 광명/중앙은 또 급지 차이가 많이 나는데...
비교대상을 누구로 해야 할지 모르겠다.
마침 및 손품 결론
장현지구는 장현초를 중심으로 아파트 단지가 형성되어있으며
민간아파트와 공공아파트가 혼합되어 아파트 단지가 형성되는 곳이다.
세대수로 보면 공공임대아파트가 더 많다.
그리고 시청 아래쪽으로 전원주택단지가 있다.
발품 말고, 손품만으로는 1억 후반에서 2억 중반대가 적당해 보이는데
(순전히 내 개인적인 느낌적 느낌이다. )
교통호재가 선반영 된 느낌이 강해 장현 n플러스 빌은 3억 4-5천에서 호가가 형성되고 있다.
아파트 가격과 구성을 을 보아하니 빈부격차가 훤히 느껴질 수 있는 동네로
형성될 예정이다.
장현지구 대장 아파트는 현재 국평 5억 초 반대에 호가가 형성되면서
현재 집값 하락의 기조로 호가가 조금씩 떨어지고 있는데
집값 하락보다는 심리지수 악화와 보합정도로 보이는 추세이다.
이렇게 호가가 조금 떨어지면서 장현 N플러스 빌이
3억 원 초반대, 2억 후반대로 떨어지면 살 것 같다.
집을 사게사는것뿐만 아니라
투자자 관점에서 이 집이 어디까지 올라갈 여력이 있을지
아는 것이 중요할 것 같은데,
다음 포스팅은 시흥지역에 장현지구와 같은 생활권을
가지는 지역 중 2~4억대 실거래가 있는 지역들을 샅샅이 찾아보는
작업을 해서 저 3.1억이라는 가격이 거품인지 저평가인지 고평가인지
비교하는 작업을 해보려고 합니다.
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