빌라는 토지투자. 이물건 반값이다(봉천역 역세권 빌라 물건)

안녕하세요. 

 

부동산 공부는 바로 손품이죠. 

 

오늘은 아파트 손품이 아닌 

 

빌라 손품으로 인사드리는 자유로운 정하유입니다. 

 

아파트 손품 하는 방법은 행크 에듀에 강남 여의주님께서 권위자 이시니

아래의 포스팅을 참고해 주세요. 

지역 아파트 분석하는 법 : 세상에서 가장 완벽한 손품(ft. 강남 여의주)

지역 아파트 분석하는법 : 세상에서 가장 완벽한 손품(ft.강남여의주)

 

 

물건 특징/ 임장시주의점 / 기타 호재

은형 빌라 A동으로 B동과 스펙이 같은지 여건이 되면 임장에서 비교해 볼 수 있을 것 같다.

 

방 2 거 1 화 1

32년 경과된 빌라. 

 

봉천 역하고 5분 거리에 있는 역세권 빌라라는 것이 특징이라고 할 수 있다. 

 

개발 호재가 있는지는 불분명. 

현지에 임하는 임장을 통해서 주변 재개발 또는 기타 계획이 있는지 분위기가 어떤지 살펴봐야 할 것 같다. 

 

 

물건 외관 : 전형적인 빨간 벽돌 빌라. 

연식을 알 수 있는 외관을 가졌다. 

 

임장 시에 기타 누수나 물건의 어떤 하자가 있는지 꼼꼼히 

알아봐야 한다!

은형빌라의 외관 형태

 

물건 주변 환경

2호선 5분 거리의 빌라이며

주변에 하천과 뒷산이 있어 자연환경이 좋다고 말할 수 있을 것 같다. 

이점도 임장 가서! 확인하고 이용할 때 불편함은 없는지 살기 괜찮은지 알아봐야 할 것 같다. 

 

이 동네는 차가 필요한 동네가 아닌 걸어서 모든 걸 해결하는 동네이며 

주거환경은 좋을 거라 생각이 든다. 

 

이 집을 이용하는 대상자는 

1~2인 가구가 최대일 듯하며 주변 일자리인

학교의 선생님 정도가 타기팅 하여 입주할 수 있을 듯하다. 

역세권까지 거리와 주변 반경

 

 

기타 호재가 있는지

기타 호재가 있는지 주변에 개발은 되는지 살펴봤지만 

개발성이 있는 토지 및 이용지로 의심된다. 

 

또한 토지이용계에 따르면

8) 토지이용계획 및 제한 상태 제2종 일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대 보호구역, 절대보호구역, 대공방어 협조 구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임, 중점경관관리구역(주요산 주변).

 

학교 주변이라서 상대 보호구역, 절대보호구역이 형성되었으며

서울지역이라서 대공방어 협조 구역, 과밀억제권역이 형성되었다는 점을 알 수 있고. 

 

중점경관관리구역은 뭘까?

법률상의 구역/지역/지구 > 국토교통

행위 제한 : [높이 제한]

중점경관관리구역이란?

- 중점으로 경관을 보전 및 관리하고 형성해야 할 필요가 있는 곳을 지정한 구역.

- 경관계획 수립 시 중점경관관리구역에 대한 관리에 관한 사항을 포함한다.

- 세부지정 중요도는 중점경관관리구역> 경관지구> 미관지구.

지정 범위 순으로는 미관지구> 경관지구> 중점경관관리구역.

- 건물 층수나 디자인, 색채, 옥외광고물, 야간경관 등을 심의.

경관법 제9조 (경관계획의 내용)

4. 중점적으로 경관을 보전ㆍ관리 및 형성하여야 할 구역(이하 "중점경관관리구역"이라 한다)의 관리에 관한 사항

에 의해 각 지자체에서 지정한다.

​

서울특별시의 중점경관관리구역

서울특별시 경관조례 제24조(건축물의 경관심의대상) 2호를 보면

2. 중점경관관리구역의 건축물로서 법 제9조 제1항 제4호에 따라 경관계획에서 중점경관관리를 위하여 경관심의 대상으로 정하는 건축물 즉 경관계획에 의하여 경관지구가 설정되고 그 안에 중점적으로 경관을 보전 관리해야 할 구역을 지정하는 것입니다.

​경관계획의 입장에서 보면 범위는 가작 작지만 그 안에 적용되는 규제 등의 보전 방법은 가장 많다고 할 수 있습니다.

​서울시의 경우에도 경관심의를 거치는 건축물은 거의다 이 중점경관관리구역에 포함되어 있다.

 

관련 법률

​

「경관법」 제9조(경관계획의 내용)

 

 

기타 호재는 적어 보인다.

 

토지관리 이용계획 때문인지 아니면 

동네에 사는 사람들로 인한 재개발의지가 약해서인지.

 

주변 호재나 개발이 적어 보인다. 

 

경매번호, 물건 스펙 : 2021 타경 110234 [1]

건물면적에 비해 토지면적이 굉장히 넓다는 것을 알 수 있다. 

 

세대수가 얼마 없고 넓은 면적을 가진 빌라라서 그러지 않을까 싶다. 

 

감정가 1.92억

최저가 1.536억이 되었다. 

 

 

빌라 투자방정식 

(책, 빌라 투자방정식의 내용을 발췌했습니다. )

 

빌라 투자 5가지 조건

1. 역세권

2. 필로티 구조

3. 플러스알파 공간

4. 큰 거실 공간

5. 허름한 빌라

역세권일 것. 10분 이내의 빌라에만 투자하고 있다. 
필로티 구조 역시 임대를 잘 구하기 위한 조건이다. 
플러스알파 공간이란 발코니나 다용도실의 유무가 있는지 이다. 

마지막으로 허름한 빌라는 투자를 위한 우리들을 위한 조건인데 연식이 정말 허름하다기보다는
같은가 격이면 같은 조건의 빌라라면 더 컨디션이 떨어지는 빌라를 가격을 깎아서 사라.라고 말하고 잇다.  

 

빌라의 적정시세 조사 : 공. 대. 공

공 : 공동주택 가격 비율 -> 부동산 공시 가격 알리미에서 검색 : 
대 : 대지 평당 가격 (빌라 투자의 기본은 토지투자이다. )
공 : 공시지가 가격 비율 -> 부동산 공시 가격 알리미에서 검색

*토지와 건물의 가격을 합한 것 = 공시 가격
*토지만의 가격을 나타낸 것 = 공시지가

 

 

투자방정식에 따른 빌라 분석하기

 

조건	역세권	필로티구조	플러스알파공간	큰 거실공간	허름한빌라
해당유무	O(5분거리)	X	O	?	O
점수(100점)	75점		비고	주차공간이 없는점이 아쉬우나 이 지역은 차가 필요 없는 생활권이어서 큰 영향을 끼치진 않을듯 하다.  큰 거실공간은 임장을 통해서 알 수 있을듯 하며 옛날빌라라서 구조가 작게 나오진 않은듯하여 높은 점수를 주었다.

 

 

물건지 주소	서울특별시 관악구 장군봉8길 9-9, 1층201호
빌라 최저가격/매매가격	토지면적(제곱미터)	건물면적(제곱미터)
감정가 1.92억 최저가 1.536억(1회유찰)	31.1(9.4평)	37(11평)

 

 

시세조사내용	공동주택 가격비율	대지 제곱미터 가격	공시지가 가격비율
참고 사이트	부동산 공시가격 알리미	땅야	부동산 공시가격 알리미
가격(억)	1.24	938만원(22.9.28)	376만원
서식	공동주택가격 /최저가또는매매가 *100	(최저가또는매매가 / 대지제곱미터) / 대지시세제곱미터 *100	(공시지가 * 건물대지제곱미터면적) /최저가또는 매매가 *100
비율	80.7% (70%이상 투자가치)	503만원(53%) (100%이하면 시세보다 저렴)	75.8% (35%이상 투자가치 )
비고	요즘 시장상황이 좋지 않아 보수적으로 가격비율을 80퍼로 잡더라도 그만큼 최저가는 이 땅에 비해 낮게 책정되었다고 볼 수 있다.	땅값은 주변 시세보다 약 반값가격이다. 이럴경우에 건물철거비용 등과 같이 건물가격이 -(마이너스)인 상황이라고 볼 수 있을것 같다.	공시가격대비 비율이 높다면 그만큼 매매가가 저렴하거나 급매라는것을 의미합니다.

 

하우스 머치 사이트 분석 사항

하우스 머치 사이트를 통해서 어느 정도의 가격을 쓰면 좋을지 가늠할 수 있다. 

하우스머치 은형빌라 가격시세 조사분석

이 빌라는 정말 갖고 싶은 사람이 있다면 신건에 1.92억으로 낙찰받아도 그렇게 비싸게 사는 물건은

아니라고 생각한다. 

 

하지만 경매인으로서 적당한 투자수익률이 필요하다면 적당한 가격을 써서 낙찰받을 필요가 보인다. 

 

주변 빌라 실거래가 : 국토교통부 실거래가

20.07.03 은형 빌라 B동(2층) 전용 33 1.2억/20에 반전세

20.04.01 명성 밀라(1층) 전용 40 1.5억 전세

21.12.06 은형 빌라 c동(1층) 전용 36 1.65억 전세

21.10.01 우주빌라(1층) 전용 38 3000/60 월세

22.0408 그랑빌(3층) 전용 30 1000/68 월세

22.0917 수 팰리스 FT(도생, 3층) 전용 30 5000/90 월세  : 사용승인일 2020

 

 

19.05.15 명성빌라(1층) 전용 40 1.5억 매매

 

 

빌라 주변 매매 및 전세시세 : 네이버 부동산

추정) 은형 빌라 C동(지층) 전용 36 2000/30

 

 

구축 10년 이상 투룸은 2억 초반에 호가 형성

신축 10년 이내 투룸은 3억 초반에 호가 형성

 

전세물건 월세 물건이 도보 5분 거리 빌라에는 빌라당

한두 개밖에 없는 걸로 보아 실 수요가 높은 지역으로 판단할 수 있다. 

 

만약에 매매를 놓는다면 1.9억에 호가를 올려놓을 것 같고.

 

전월세를 놓는다면

전세 1.7~1.8억

월세는

30만 원 월세라 했을 때 7~8000 반전세

혹은 60만 원 3000에 월세 놓을 수 있을 것 같다. 

 

마침

이 빌라는 권리분석을 안 했다. 

이유는 대항력이 없는 사람이 전입 확정배당을 근저당권보다 늦게 했기 때문이다. 

 

사연은 모르나 보증금 1.2억을 권리신고하였으나 모두 근저당권보다 다른 날짜라서 

인수자가 인수할 필요가 없다. 

 

사연이 있어 보이는 물건으로 보여 명도가 어려울 것으로 생각이 든다. 

 

아마 전입/확정신고를 안 해놓은 사람이 

경매에 넘어갔다고 해서 급하게 권리신고를 하게 된 것 같고. 

 

소유자는 물건을 담보로 받을 수 있을 만큼 저당권을 잡아놓은 것 같은 물건이다. 

 

 

이렇게 등기부등본을 살펴보는 것만으로도 다소의 사연과

타당한 의심으로 시나리오를 쓰는 것으로 최소한의 플랜을 세우고

 

명도와 협상에 임할 수 있을 것으로 보인다. 

 

 

 

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