까치산역 빌라 손품하기(원룸 빌라 플러스피)

안녕하세요 오늘도 열심히 

부동산 투자 공부하는 정하유입니다. 

 

그중 오늘은 "빌라 투자방정식"이라는 책을 참고하여 

역세권 빌라를 손품해보도록 할 예정이에요.

 

경매번호 : 2022타경100421

경매물건 스펙

주소지 : 강서구 강서로 17가길 15-10, 제6층 제601호

이 빌라는 나름 방 1 거실 1 화 1의 형태를 하고 있는 전용 7평대 빌라예요. 

 

원룸으로 1인 가구에 정말 손색없는 빌라라고 할 수 있어요. 

또한 까치산역(5호선)이 약 도보 3분 거리로 갈 수 있기 때문에 정말 

물건 자체로 보면 입지나 물건으로나 매력이 넘치는 부동산으로 볼 수 있어요. 

 

경매 스펙만으로 한번 이 물건을 볼게요. 

감정을 22년 초에 했어요. 이때의 부동산 분위기(가격)는 어땠나요? 

 

감정가가 정해진 22년 부동산 분위기 : 부동산원 통계

 

감정가가정해진 1월에서 2월로 넘어가는 시기는 하락의 시작이어서 최고가에 감정가가 형성될 가능성이 높아보인다.

올해 1~2월 아파트 가격이 급 상승했기 때문에 감정가 역시 높게 책정되었을 가능성이 많다고 생각할 수 있어요. 

 

그리고 강제경매네요.

보통의 경매의 경우에는 강제경매, 즉 쉽게 생각하기로 '채권자가 돈을 받기 위해서 강제로 경매에 넘겼다'라고 생각하면 쉬워요. 

강제경매가 아닌 다른 형태의 경매의 경우 사연이 숨어 있을 수 있으니 저는 이점도 체크하고 넘어가는 편이에요. 

 

 

빌라 투자방정식 

(책, 빌라 투자방정식의 내용을 발췌했습니다. )

 

빌라투자 5가지 조건

1. 역세권

2. 필로티 구조

3. 플러스알파 공간

4. 큰 거실 공간

5. 허름한 빌라

역세권일 것. 10분 이내의 빌라에만 투자하고 있다. 

필로티 구조 역시 임대를 잘 구하기 위한 조건이다. 

플러스알파 공간이란 발코니나 다용도실의 유무가 있는지 이다. 

큰 거실 공간 역시 임대를 잘 맞추기 위함인데 요즘 찾아보니

누가 봐도 거실 1방 1 구조인데 투룸구조라고 부동산에서 광고하고 있다. 

 

마지막으로 허름한 빌라는 투자를 위한 우리들을 위한 조건인데 연식이 정말 허름하다기보다는

같은가 격이면 같은 조건의 빌라라면 더 컨디션이 떨어지는 빌라를 가격을 깎아서 사라.라고 말하고 잇다.  

 

 

 

빌라의 적정시세 조사 : 공. 대. 공

공 : 공동주택 가격 비율 -> 부동산 공시 가격 알리미에서 검색 : 
대 : 대지 평당 가격 (빌라 투자의 기본은 토지투자이다. )
공 : 공시지가 가격 비율 -> 부동산 공시 가격 알리미에서 검색

*토지와 건물의 가격을 합한 것 = 공시 가격
*토지만의 가격을 나타낸 것 = 공시지가

 공동주택 가격비율  1.26억

최저가(1.54억) 대비 공시지가 가격(1.26) = 81%

 

(공시 가격비율이 높다면 그만큼 매매가가 저렴하거나 급매로 나왔음을 알 수 있다.)

공시지가 비율이 높은 물건이 투자대상입니다. 

공시지가 가격

대지 평당 가격 : 빌라 투자의 근본은 토지 투자다

대지권 면적 : 15.7미터 제곱(4.7평)

해당 주택의 토지 시세 * 15.7 = 대지 가격

(책에 의하면 해당 주택의 토지 시세는 부동산 사장님들의 데이터에 의존해서 물어보면 쉽게 알 수 있다고 쓰여있다.)

 

손품으로 알 수 있는 방법... 어딨지. 

(땅야 사이트를 통해 대략 평당 3000만 원이라고 알 수 있었다.)

대지 가격은  1억 4100만 원. 

 

예를 들어 최저가가 현재 1억 5천만 원이고 권리분석이 깨끗하니

대지 가격인 1억 4100만 원 이하로는 유찰될 가능성은 없겠어요. 

 

그렇다면 이번 2회 차 입찰에서 1억 4100만 원이 최저가가 될 예정일 듯합니다. 

 

반대로 매매 가격/대지면적 = 1.54억/4.7 = 평당 3276만 원입니다. 

토지 가격은 주변 시세보다 아직은 높네요. 

 

(하지만 당연한 겁니다. 16년도 빌라로 아직 연식이 10년 이하로 매매 가격에 건물 가격이 포함되어있다 볼 수 있습니다. )

 

 

공시지가 가격비율

22년 황보 아트빌의 공시지가 가격은 1미터 제곱당 3,715,000원이다.

여기에 15.7미터 제곱을 곱해준다. 

 

= 58,325,500 (0.583억)

 

이 가격을 매매가로 나눈다.(최저가, 1.54억,으로 나눠보면)

0.583/1.54*100 = 37.8%

 

책에서 필자의 경험에 의하면 35% 이상이면 투자할 만한 가치가 있다고 했다. 

 

결론

빌라 투자 방정 식중 투자조건 4가지를 모두 충족했고 허름한지는 가봐야 알겠지만 16년도식이라 

오히려 허름할 것 같지는 않다.

 

그 외에 공대공 방정식에서는 81%/주변 땅 시세보다 높음/37%

대지 시세외에는 최저가일 때 모두 투자 요건을 만족했다. 

 

 

손품으로 부동산 전세나 매가가 얼마나 되는지 조사했을 때 

7평에 거 1방 1 구조는 대략 전세 2억 원에 거래되었다. 

 

따라서 부대비용 및 기타 비용을 조사하여

얼마큼의 플러스 피를 할 수 있을지 투자 시뮬레이션을 돌려 봐 할 것 같다.

 

황보 아트빌의 투자 시뮬레이션은~ 다음 포스팅에서

저랑 함께하도록 해요

 

 

오늘도 재밌게 보셨다면

로그인이 없어도 가능한

❤️공감, 하트❤️

댓글 부탁드려요!