주안역 1분 역세권 빌라(탑층이라매력적)

안녕하세요. 

 

부동산 공부는 바로 손품이죠. 

 

오늘은 아파트 손품이 아닌 

 

빌라 손품으로 인사드리는 자유로운 정하유입니다. 

 

저는 역세권 빌라들을 가장 좋아하는 편이에요. 

그렇기 때문에 권리분석이 쉽고 역세권인 빌라 중에서 

투자가치가 높은것들을 가지고 분석해요. 

 

그중 오늘은 결과가 빨리 나오는!

 

내일 나온답니다. 

 

주안역 빌라를 손품으로 검색해보도록 할게요. 

 

아파트 손품 하는 방법은 행크 에듀에 강남 여의주님께서 권위자 이시니

아래의 포스팅을 참고해 주세요. 

지역 아파트 분석하는 법 : 세상에서 가장 완벽한 손품(ft. 강남 여의주)

지역 아파트 분석하는법 : 세상에서 가장 완벽한 손품(ft.강남여의주)

 

 

경매번호, 물건 스펙 : 2021 타경 516093 [1]

방 3 화 1거 1의 물건. 

 

방이 2개로 되어있고 한 방은 다용도실로 되어있어 작은 방이 있는 구조. 

 

또한 제시외 건물 5.4미터 제곱이 포함되어있어 

발코니처럼 약 1.8평의 공간이 있는 점.

 

물론 위반건축물일 테지만

이 정도의 위반건축은 소액으로 해결방법이 있다고 책에서 봤는데

지금은 생각이 안 난다.

주안역 빌라 경매 물건 스펙

그 외에 등기를 보게 되면 이 물건 하나로 저당을 잡을 수 있을 만큼 잡은 것처럼 보여요. 

 

임차인이 없고 소유자가 살고 있을 거라 생각할 수 있으며

 

명도를 통해서 소유자를 도울 수 있게 해야 합니다. 

 

물론 소유자는 다음 집을 구할 수 없는 점을 우리에게 어필하려 하는 시나리오를 그릴 수 있어요. 

 

하지만 낙찰자를 통해서 그의 저당을 청산하고 해결해주는 것으로 생각하고 명도를 진행한다면 조금 더 수월할 겁니다.

 

물건 특징/ 임장 시 주의점/ 기타 호재

제 개인적인 생각은

인천에 있는 빌라치고 가격대가 있는 빌라다!라고 설명할 수 있을 것 같아요.

물론 교통도 좋고 입지도 좋기 때문이겠죠? 

 

 

물건의 특징은 주안역에서 1분 거리라는 점.

토지용도는 상업지역이나 학교가 근처에 있어 절대보호구역으로 지정되어서 

주변에는 빌라 같은 거주지역만 있을 수 있네요. 

 

주안역 인근은 언덕이 심한 것으로 제가 알고 있는데 이점은 임장에서 다시 재차 확인할 수 있을 것으로 보여요. 

 

하지만 로드뷰로 봤을 때 언덕이 있는 지역은 아니네요!

 

 

[호재 : 교통편]

이미 인천 2호선과 1호선이 가로지르는 환승선이며 

2033년에 개통 하 송도 주안선이 트램의 형태로 교통이 뚫릴 것이라 밝혔네요

 

앞으로 10년 뒤이네...

이걸 기대하고 투자할 수 있는 물건은 아니라고 생각해요.

 

[재개발/재건축]

그 외에 서울이라면 이미 소규모 재정비사업이 될만한 곳인데

서울이 아니라서 재개발. 재건축 예정은 전혀 없네요. 

 

아쉽습니다. 

 

임장 지역에서 부동산을 통해 이점은 정보를 얻어야 할 것 같아요. 

 

빌라 투자방정식 

(책, 빌라 투자방정식의 내용을 발췌했습니다. )

 

빌라 투자 5가지 조건

1. 역세권

2. 필로티 구조

3. 플러스알파 공간

4. 큰 거실 공간

5. 허름한 빌라

역세권일 것. 10분 이내의 빌라에만 투자하고 있다. 
필로티 구조 역시 임대를 잘 구하기 위한 조건이다. 
플러스알파 공간이란 발코니나 다용도실의 유무가 있는지 이다. 

큰 거실 공간은 매매나 임대가 잘되는 조건이다. 

마지막으로 허름한 빌라는 투자를 위한 우리들을 위한 조건인데 연식이 정말 허름하다기보다는
같은가 격이면 같은 조건의 빌라라면 더 컨디션이 떨어지는 빌라를 가격을 깎아서 사라.라고 말하고 잇다.  

 

빌라의 적정시세 조사 : 공. 대. 공

공 : 공동주택 가격 비율 -> 부동산 공시 가격 알리미에서 검색 : 
대 : 대지 평당 가격 (빌라 투자의 기본은 토지투자이다. )
공 : 공시지가 가격 비율 -> 부동산 공시 가격 알리미에서 검색

*토지와 건물의 가격을 합한 것 = 공시 가격
*토지만의 가격을 나타낸 것 = 공시지가

 

 

투자방정식에 따른 빌라 분석하기

전반적으로 경매에 나온 물건들은 최저 가격으로 형성하여

분석을 하기 때문에 수치들이 좋은 것 같아요. 

 

최저 가격에 낙찰받을 수야 있다면 매우 좋겠지만 그렇지는 못할 것 같아요. 

 

그리고 역 근처 물건이고 요즘 인천지역이 점점 발전하고 있어서

투자가치로 보나 땅 투자로 보나 좋다고 여겨지고 탑층이어서 아쉽지만

 

이건 이거대로 나름 매력적인 물건으로 투자자들은 항상 생각하더라고요. 

 

그러니 저도 제가 실거주할 것이 아니기 때문에 탑층인 점은 겁먹지 않겠습니다. 

 

 

조건	역세권	필로티구조	플러스알파공간	큰 거실공간	허름한빌라
해당유무	O(5분거리)	O	O(약1.8평베란다)	X	O(승인일 03년)
점수	70점		비고	큰 거실 공간 외에 모든 조건에 부합하여 80점의 점수를 줘야 하지만 4층인 탑층이어서 임대나 매매가 어려울 수 있을것같다. 물론 빌라투자를 해본 경험담들은 모두 탑층을 두려워하는 편은 아닌것처럼 말했다. 또한 전용18이면 어짜피 1인가구~2인가구 젊은 사람이 대다수 일테니 크게 문제가 될것같지는 않다.

 

물건지 주소	인천광역시 미추홀구 길파로 5-15
빌라가격(매매가 혹은 최저가)	토지면적(제곱미터)	건물면적(제곱미터)
8488만9000원	26.2(7.9평)	59.6(18평)

 

시세조사내용	공동주택 가격비율	대지 제곱미터 가격	공시지가 가격비율
참고 사이트	부동산 공시가격 알리미	땅야	부동산 공시가격 알리미
가격	8090만원	950만원	135.4만원
서식	공시지가 /최저가또는매매가 *100	(최저가또는매매가 / 대지제곱미터) / 대지시세제곱미터 *100	(공시지가 * 건물대지제곱미터면적) /최저가또는 매매가 *100
비율	95% (70%이상 투자가치)	324만원(34%) (100이하면 시세보다 저렴)	41% (35%이상 투자가치 )
비고	굉장히 저평가되어있는 물건이다.	주안역 주변 시세 땅값은 천만원데 다다르는데 건물이 있는 것들은 그렇지 않다. 땅 시세대비 34퍼가 저렴하며 이렇게 되면 건물값이 -66%를 차지하고 있다고 볼 수 있다.	이 건물에서 공시지가. 즉 공식 땅값이 차지하는 면적은 40퍼센트가 넘기때문에 그만큼 가격이 저렴하다고 볼 수 있다.

 

하우스 머치 사이트 분석 사항

하우스 머치 사이트를 통해서 어느 정도의 가격을 쓰면 좋을지 가늠할 수 있다. 

 

 

빌라 주변 매매 및 전세시세

[전월세 실거래]

같은 빌라에서 17년도 9000만 원(3층), 19년도 9500(탑층)에 전세를 맞췄다. 

 

[매매 실거래]

21.7 4층 8100만 원

21.6 3층 1.1억

 

 

[네이버 부동산 호가 전월세]

(전세) 25년 이상 빌라  전용 평당 280~310만 형성

 

(월세) 1000에 50으로 딱 한건 있네요 

 

 

[네이버 부동산 호가 매매]

주변 빌라는 전용 평당 250~270 사이에 형성되어있었어요. 

 

 

 

결론

만약에 제가 매매 호가를 올려놓는다면
1.3억~1.45억 사이에 호가를 올려 놀 수 있을 것 같아요. 
하지만 빌라 투자는 임대수익이 더 목적이죠. 

전세는
1.5억에 맞춰볼 수 있겠네요. 

주안역 근처는 매매보다 전세가 더 높게 형성되어있네요. 
즉 플피가 충분히 가능하다는 점! 그리고 주변에 전세물건이 상당히 귀하다고 느꼈습니다. 

주안역 입지가 교통을 타고 어느 일자리로 흐를 수 있는지는 아직 파악을 못했지만
충분히 임대수요는 있는 곳으로 여겼습니다. 

 

최저가 시뮬레이션

이제 여러 경비들을 포함해서 실제 투자금액이 

얼마나 들어가는지 파악을 해봐야겠죠? 

저도 인터넷에서 출처 없이 돌아다니는 서식을 받아 사용했는데요. 

아주 틀린 것 같지는 않아 참고사항 삼아 사용하기 좋은 것 같아요. 

 

나중에 제 입맛대로 또는 잘못된 게 있으면 업데이트하면 될 것 같아요. 

 

마침

결국 이 주안역 빌라는

최저가인 약 8100만 원에 낙찰을 받는다면

 

매매 1.3억

전세 1.5억 

월세 1000/50으로 시세조사를 마쳤고. 

 

매매할 시에는 기타 부대비용을 뺀 나머지 2500만 원 정도. 

전세 시에는 4500만 원 플피(인테리어 비용은 계산 안됨)

월세 시에는 -500/ 월 22만 원 수익 (인테리어 비용은 계산 안됨)

을 맞출 수 있겠네요. 

 

보수적인 접근이 아니라 최대한 행복 회로를 돌린 시뮬레이션이었으므로

그 점은 감안해 주세요! ㅎㅎㅎ 

 

내일 낙찰가가 얼마가 될지 정말 기대됩니다.

 

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