까치산 모아주택 (Hug 권리인수물건서연아트빌)

안녕하세요. 

 

부동산 공부는 바로 손품이죠. 

 

빌라 손품으로 인사드리는

자유로운 정하유입니다. 

 

까치산역 인근에 있는

모아주택으로 지정된 곳에 있는

주택도시 보증 공사가 인수한 물건입니다. 

 

그렇다면 이 물건을 왜... 관심을 가지는 것이냐고요!

첫 번째는 모아주택 내에 있는 경매물건이라는 점!

두 번째는 허그가 권리를 포기하는 때를 기다릴 수 있다는 점

 

이 두 가지가 투자 관점이 될 것 같습니다. 

 

아파트 손품 하는 방법은 행크 에듀에 강남 여의주님께서 권위자 이시니

아래의 포스팅을 참고해 주세요. 

지역 아파트 분석하는 법 : 세상에서 가장 완벽한 손품(ft. 강남 여의주)

지역 아파트 분석하는법 : 세상에서 가장 완벽한 손품(ft.강남여의주)

 

 

경매번호, 물건 스펙 : 2021 타경 112205 [2]

경매물건의 스펙

이미 유찰 2회가 됐지만

보증금 2.1억 인수 권리가 있기 때문에 계속 쭉쭉 유찰될 물건으로 보입니다. 

 

서연블루힐 평면도

전용 10평인데도 방 3화 1

게다가 베란다도 있는

구조가 잘빠진 물건이라고 할 수 있을 것 같다. 

 

물건 입지 및 교통

물건지는 도보 800m 10분거리 역입니다.

 

까치산역과 도보 10분 넘는 거리에 위치해 있으며

주변에는 나 홀로 아파트와 빌라들로 많이 둘러싸여 있는 것을 알 수 있습니다.

 

주변에 월정로 재래시장과 신영시장이 있네요. 

 

 

물건 특징/ 임장 시 주의점/ 기타 호재

물건의 특징은 주택도시 보증 공사가 인수했다는 점.

즉, 명도는 걱정할 필요가 없는 그런 물건이 된다는 점입니다. 

 

화곡동 모아주택 위치

생각보다 물건지가 까치산역과 멀고 임장 시에는 

이점이 방해가 되는지 아니면 걸어갈만한지 파악해야 할 것 같습니다. 

 

추가적으로 모아타운에 대해서 알아봐야 하고

화곡동에 있는 모아타운 사업이 잘 될 가능성이 있는지

부동산이나 현장을 통해서 알아봐야 할 것 같습니다. 

 

Hug 대항력 포기 관련 문서

전세보증금보다 싸게 낙찰 가능… HUG ‘대항력 포기’ 경매물건 증가

인수조건변경 부목 록 링크

 

 

행크 카페 경험담 1   : 허그의 대항력 포기 물건 소개
행크 카페 경험담 2 : 단독 낙찰, 허그의 대항력 포기 물건인 줄 알고 보증금 떼 일 번한 이야기! 꼭 허그에 확인하자. 

 

 

빌라 투자방정식 

(책, 빌라 투자방정식의 내용을 발췌했습니다. )

 

빌라 투자 5가지 조건

1. 역세권

2. 필로티 구조

3. 플러스알파 공간

4. 큰 거실 공간

5. 허름한 빌라

역세권일 것. 10분 이내의 빌라에만 투자하고 있다. 
필로티 구조 역시 임대를 잘 구하기 위한 조건이다. 
플러스알파 공간이란 발코니나 다용도실의 유무가 있는지 이다. 

큰 거실 공간은 매매나 임대가 잘되는 조건이다. 

마지막으로 허름한 빌라는 투자를 위한 우리들을 위한 조건인데 연식이 정말 허름하다기보다는
같은가 격이면 같은 조건의 빌라라면 더 컨디션이 떨어지는 빌라를 가격을 깎아서 사라.라고 말하고 잇다.  

 

빌라의 적정시세 조사 : 공. 대. 공

공 : 공동주택 가격 비율 -> 부동산 공시 가격 알리미에서 검색 : 
대 : 대지 평당 가격 (빌라 투자의 기본은 토지투자이다. )
공 : 공시지가 가격 비율 -> 부동산 공시 가격 알리미에서 검색

*토지와 건물의 가격을 합한 것 = 공시 가격
*토지만의 가격을 나타낸 것 = 공시지가

 

 

투자방정식에 따른 빌라 분석하기

 

 

 

조건	역세권	필로티구조	플러스알파공간	큰 거실공간	허름한빌라
해당유무	X	0	0(발코니)	0	X(6년식)
점수	60점		비고	연식이 오래된 빌라가 아니라 땅투자로 가치는 덜할것 같다.

 

물건지 주소	서울특별시 강서구 가로공원로78가길 36, 제6층 제601호
빌라가격(매매가 혹은 최저가)	토지면적(제곱미터)	건물면적(제곱미터)
1억6640만원	21.5㎡ (6.5평)	35.5㎡ (10.7평)

 

시세조사내용	공동주택 가격비율	대지 제곱미터 가격	공시지가 가격비율
참고 사이트	부동산 공시가격 알리미	땅야	부동산 공시가격 알리미
가격(만)	16000(만)	908만	345(만)
서식	공시지가 /최저가또는매매가 *100	(최저가또는매매가 / 대지제곱미터) / 대지시세제곱미터 *100	(공시지가 * 건물대지제곱미터면적) /최저가또는 매매가 *100
비율	96% (70%이상 투자가치)	87% (100이하면 시세보다 저렴)	43% (35%이상 투자가치 )
비고

 

하우스 머치 사이트 분석 사항

하우스 머치 사이트를 통해서 어느 정도의 가격을 쓰면 좋을지 가늠할 수 있다. 

 

 

빌라 주변 매매 및 전세시세

(네이버 부동 산호가 시세)

매매가

10년 이내 전용 10평 빌라
2.7억
3억
2.8억
에 호가 형성되어 있다.

20년 이상 전용 10평대 구축 빌라는
2억 초반
1억 후반에 형성

 

전세가


신축은 매매가랑 전세가랑 거의 붙었다고 보면 되며
10년 이내 신축 전세는 2억 9천
3억

이런 식으로 보증보험과 전세대출이 된다는 물건들이
이런 가격에 형성되어 있다. 

 

저는 이 물건을 인수되는 물건이 아니라고 했을 때

2.1억에 쓸 것 같습니다. 

 

 

마침

사실 이 물건은 허그에서 보증금을 인수해서 인수해야 할 권리가 있는 물건으로

현금이 필요하죠

게다가 그 현금이 정말 2.1억 정도로 많다는 점.

 

아마도 유찰이 엄청 될 겁니다.

허그에서 대항력을 포기하지 않는 이상이요. 

 

조민이란 분은 다행히 보증금을 모두 돌려받았으니

그는 마음이 편할 거란 생각에

 

이 물건은 맘 편하고 

모아주택에 있어서

어떻게 경매가 진행되는지 봐야 할 것 같습니다. 

 

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