화곡동 모아주택 안에 있는 경매물건지(동양하우징, 임차권설정이 경매년도)

안녕하세요. 

 

부동산 공부는 바로 손품이죠. 

오늘은 아파트 손품이 아닌 

빌라 손품으로 인사드리는

자유로운 정하유입니다. 

 

아파트 손품 하는 방법은 행크 에듀에 강남 여의주님께서 권위자 이시니

아래의 포스팅을 참고해 주세요. 

지역 아파트 분석하는 법 : 세상에서 가장 완벽한 손품(ft. 강남 여의주)

지역 아파트 분석하는법 : 세상에서 가장 완벽한 손품(ft.강남여의주)

 

 

경매번호, 물건 스펙 : 2022 타경 811 [1]

임차권 설정이 전입/확정 신고한 날과 많이 떨어져 있습니다. 

이 경우는 어떻게 봐야 할까요? 

 

의심되는 사항은

이 건물을 매입할 때 처음부터

이럴 계획이라서 

아는 사람들끼리 전입/신고를 하고

임차권 설정을 한 후 

임차권 설정한 임차인이

경매개시를 했다고 볼 수 있는 시나리오를 그릴 수 있습니다. 

 

 

시나리오 2번은 

사용승인일자가 16년 9월 22일

최초 소유자 등기가 16년 11월 8일로

이게 바로 전세를 맞추고 갭 투로

등기를 하게 되고 세입자가 나간 다했을 때

높은 전세를 못 맞추게 되고

경매로 집을 날리게 된 케이스가 아닐까

생각해봅니다. 

 

감정평가-> 이용상태

에서 

방 3 화 2 거 1의 도시형 생활주택으로

이용 중이라고 합니다.

 

도생이라고 하니깐 

매입하려는 가치가 떨어지네요.

도생은 일반 주택보다

감가상각이 심하다고 알고 있습니다.

 

전입확정은 16.11.08년도이나 임차권설정은 21.년12월8일 경매개시일은 22.2월15일 입니다.

 

 

토지 7평에

건물 12평은 건물 평수 대비

토지 대지 평수가 많을 순 있네요~

 

동양하우징 거리 반경

역에서 도보 10분 거리로

역세권 B급지라고 할 수 있어요. 

(역세 구너 A급지는 도보 5분 B급지는 도보 10분)

반경 500m에 지하철역이 있습니다. 

 

 

물건 특징/ 임장 시 주의점/ 기타 호재

이 물건은 화곡동에 모아주택으로

선정된 곳이에요. 

그런데 원래 이렇게 모아주택을 하면 홈페이지도 마련되고 그러나요.?

이런 건 처음 알았고 

혹여 이런 게 일반적이지 않다면

이 지역은 모아주택에 대한 의지가 아주 좋다고 

볼 수 있어서 일반 매매도 생각해 볼 만할 것 같아요~

 

www.모아 화곡. com  

모아화곡닷컴 - 화곡1동모아타운ABC통합추진준비위원회

이곳의 사이트에서 모아 화곡에 대한 정보와 예상 진척도를 확인할 수 있습니다. 

 

 

 

 

준공 뜻

 

준공(사용승인, 使用承認) : 준공은 건설의 전체 공사가 공사를 완료하는 것이다.

즉, 공사가 완료되었음을 행정관청에서 확인하고 승인하는 작업까지 모두 마친 상태가 준공입니다.

준공과 사용승인은 같은 뜻이며, 건축물 사용이 가능한 단계입니다.

 

준공의 뜻을 알아봅시당 기공>착공>시공>완공>준공 순입니다.

​

 

 

 

빌라 투자방정식 

(책, 빌라 투자방정식의 내용을 발췌했습니다. )

 

빌라 투자 5가지 조건

1. 역세권

2. 필로티 구조

3. 플러스알파 공간

4. 큰 거실 공간

5. 허름한 빌라

역세권일 것. 10분 이내의 빌라에만 투자하고 있다. 
필로티 구조 역시 임대를 잘 구하기 위한 조건이다. 
플러스알파 공간이란 발코니나 다용도실의 유무가 있는지 이다. 

큰 거실 공간은 매매나 임대가 잘되는 조건이다. 

마지막으로 허름한 빌라는 투자를 위한 우리들을 위한 조건인데 연식이 정말 허름하다기보다는
같은가 격이면 같은 조건의 빌라라면 더 컨디션이 떨어지는 빌라를 가격을 깎아서 사라.라고 말하고 잇다.  

 

빌라의 적정시세 조사 : 공. 대. 공

공 : 공동주택 가격 비율 -> 부동산 공시 가격 알리미에서 검색 : 
대 : 대지 평당 가격 (빌라 투자의 기본은 토지투자이다. )
공 : 공시지가 가격 비율 -> 부동산 공시 가격 알리미에서 검색

*토지와 건물의 가격을 합한 것 = 공시 가격
*토지만의 가격을 나타낸 것 = 공시지가

 

 

투자방정식에 따른 빌라 분석하기

 

 

 

조건	역세권	필로티구조	플러스알파공간	큰 거실공간	허름한빌라
해당유무	O(10분거리)	O	O	X	X
점수	55점		비고	도생인점, 연식8년차 신축, 도보로는 거리가 있는 10분거리라서 점수에서 조금 차감했습니다. 12평인데도 방 3개에 발코니가 있는점도 구조가 잘 빠졌나? 아니면 집이 좀 좁게 느껴지는 방이 있을것같다는 생각이 듭니다. 그리고 거실은 거의 없다고 생각하는게 편하겠어요. 방1을 거실처럼 터서 사용하는 형태일 것 같습니다. 2인가구가 살기에는 딱 적당하고 좋은 집일것 같아요~

 

물건지 주소	서울특별시 강서구 가로공원로82길 63, 제5층 제501호
빌라가격(매매가 혹은 최저가)	토지면적(제곱미터)	건물면적(제곱미터)
2.6(억)	23	41

 

시세조사내용	공동주택 가격비율	대지 제곱미터 가격	공시지가 가격비율
참고 사이트	부동산 공시가격 알리미	땅야	부동산 공시가격 알리미
가격(만)	18,000	908	360
서식	공동주택가격 /최저가또는매매가 *100	(최저가또는매매가 / 대지제곱미터) / 대지시세제곱미터 *100	(개별공시지가 * 건물대지제곱미터면적) /최저가또는 매매가 *100
비율	69% (70%이상 투자가치)	124% (100이하면 시세보다 저렴)	31% (35%이상 투자가치 )
비고	80%정도 가격은 14,400만원	아직 시세대비 건물가격비율이 24%정도 된다는 말이 된다.  (908만원 * 24% = 제곱미터당건물가격 = 217 건물면적은 41로 건물가격은 41*217 = 8897만원)	23,600만원정도 되어야 35%가 된다.

 

하우스 머치 사이트 분석 사항

하우스 머치 사이트를 통해서 어느 정도의 가격을 쓰면 좋을지 가늠할 수 있어요. 

 

하우스머치 동양하우징 빌라시세

 

 

빌라 주변 매매 및 전세시세

(조사 안 함)

 

 

마침

이 물건은 보증금 설정이 아닌

임차권 설정이고

그 임차권 설정도 경매개시가 되기 약 3개월 전에

되어있어서

그냥 보통의 물건보다 느낌이 싸해서

한 번 더 본 물건입니다. ㅎㅎ 

그렇기 때문에 이 물건 보시는 분들도

한번 시나리오를 써보고

어떻게 경매물건이 흘러가는지 보는 것도

괜찮은 공부가 될 거라고 생각합니다~

 

또한 아직은 건물 가격이 잡혀있어서

높은 가격이라

투자가치가 있다고 할 수 없겠어요~

 

 

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