지역분석 : 창원(세상에서 가장 완벽한 손품)

창원지역 분석하기.

행크에듀의 강남여의주님이 공개해주시고 전수해주신
세상에서 가장 완벽한 손품이라는
조금은 ㅎㅎ 자극적인 제목을 가지고 포스팅을 해볼게요.

오늘은 창원지역의 아파트를 대상으로 지역분석을 해보겠습니다.

정보들을 꼼꼼하게 많이 담다 보니 긴 포스팅이 예상됩니다!
끝까지 봐주세요^^

• 그전에 왜 아파트인가?

• 그리고 어떤 어플과 도구들을 사용하는가.

• 실제 손품 파는 과정

• 그리고 왜 이런 작업들을 해야 하는가?! 에 대한 이유

끝으로 글을 마무리해보겠습니다.

목차
왜 아파트인가?
어떤 어플과 도구를 쓰게 되는가
0. 아파트 투자 & 사용하는 어플

실제 손품 파는 과정
1. 위치(지역, 행정구역)
- 해당 지역, 행정구역 찾기
- 상업구역 찾기
2. 인구(인구수, 인구이동 등)
- 인구의 증가량 확인
3. 입주물량, 미분양 현황
- 입주물량
4. 지역 평당가(급지 나누기)
5. 일자리
6. 교통
7. 학군(학교, 학원가)
8. 기타 호재, 주변 환경, 특이점
- 10년 치 구글 기사 긁기
- 네이버 부동산 커뮤니티 탭 긁기

왜 이런 작업을 해야 하는가?
9. 파이팅팔콘(행크에듀)님의 손품을 파는 이유.

아파트 투자하는 이유와 어플 사용하기.

왜 아파트인가?
그리고 어떤 어플과 도구를 쓰면 좋은지 강남 여의주님께서는 딱 간결하게 알려주셨는데요.

구체적인 내용은
이전 포스팅을 참고해주세요!
지역 아파트 분석하는 법 : 세상에서 가장 완벽한 손품(ft. 강남 여의주)

지역 아파트 분석하는법 : 세상에서 가장 완벽한 손품(ft.강남여의주)

첫 번째 : 아파트는 다른 부동산에 비해서 환금성이 가장 뛰어나다!

두 번째 : 가장 입지가 뛰어납니다.

세 번째 : 다른 기타 부동산보다 가장 먼저 가격이 오릅니다!

네 번째 : 시세 조사의 용이성!

어플 사용 : 호갱 노노/부동산 지인/아실/네이버 부동산/KB부동산/리치고

손품 1. 위치(지역, 행정구역) : 카카오 맵, 나무 위키

첫 번째
네이버 지도와 창원 홈페이지 등으로 창원의 위치와 행정구역을 파악합니다.
(저는 카카오 맵과 창원시 나무 위키를 참고했습니다. ㅎㅎ )

창원시는 3개의 도시(마산, 창원, 진해 : 마창진)가 합쳐져 5개의 구를 포함한 도시가 되었습니다.

창원은 경상남도에 위치해 있으며 지도의 동쪽으로 김해시와 부산광역시가 있네요. 북쪽으로는 낙동강을 경계로 밀양시와 창녕군이 위치해있고요.

나무 위키에는 창원의 히스토리와 개요가 잘 써져있어서 흥미로운 이야기들이 많았지만 주요 내용만 추려서 종합해 보겠습니다.

경상남도 제1의 도시. 2022년 1월 13일 창원 특례시가 출범.

비수도권 중 유일하게 인구 100만이 넘어가는 도시.

경상남도 내에서 인구, 소비 수준, 교육 수준 모두 1위로 도내에서 차지하는 비중이 매우 큰 도시.

창원시의 경제 규모는 이미 광역시급 대도시
(2018년 기준 창원시 지역 내 총생산 GRDP는 38조 돌파/ 37조 광주광역시 압도/39조 대전광역시에 버금)

두 번째 : 상업지역 찾기(네이버 지도/카카오 맵을 이용해 빨간색을 찾아주세요. )
상업지역이 몰려있다는 것은 좋은 직장이 몰려있을 확률이 많다는 것을 의미합니다.

창원시의 상권은 주로 내륙보다는 해안가 근처. 항만이 있는 곳
고속버스터미널.
관공서,
대학교 주변에 위치해있는 것을 알 수 있습니다.

창원시는 마.창.진 이렇게 3곳에 중심적으로 상권이 형성되어 있습니다.

결론
창원은 광역시를 생각할 정도로 매우 큰 도시였고 내가 존재감을 몰랐다.
또한 3 도시가 합쳐진 만큼 상권도 3곳에 몰려있다는 점.

다만 창원시 진해구는 특징이나 투자 및 지역 매력도가 마산/의창/성산에 비해 떨어진다는 점.
(-> 이점은 지도나 상권으로 파악한 점이라서 임장을 통해서 확인해야 한다.)
마산상권은 상대적으로 젊은 사람이나 활력이 넘 칠 것 같은 이미지.
창원 상권(의창, 성산)은 주거 및 교육 친화적으로 세련된 느낌일 것 같은 이미지.
진해 상권은 시골 친화적이고 토속적인 상권이 형성돼 있을 것 같은 이미지이다.

손품 2. 인구(인구수, 인구이동 등) : 호갱 노노, 부동산 지인

호갱 노노를 이용하여 각 지역의 인구추세를 볼 수 있습니다.
(인구 대비 기준이 아닌 세대수 기준이라 분석을 잘해야 한다.)

현재부터 1년 전까지의 데이터이며 창원 및 부산 쪽의 전반적인 세대수가 증가한 것을 알 수 있는데요
(빨간색으로 표시된 것이 1년 동안 세대수가 증가함을 의미합니다.)

하지만 두 번째 사진에서 도시를 클릭해서 세대수 전출입을 보니 창원은 파란색입니다.
즉 전출 나간 세대수가 더 많다는 겁니다.

아니? 세대수가 1년 동안 증가했는데
전입보다 전출 나간 세대수가 많다?

이걸 처음엔 어떻게 해석해야 하나 싶었는데 창원이라는 도시는
전출수가 많았음에도 세대수가 증가한다는 것은
세대수가 증가했다. -> 인구가 증가했을 수 있다. 또는 1인 가구가 많아졌다.로 해석할 수 있을 것 같습니다.

그런데 부동산 지인으로 확인해보니 인구수는 감소했네요.
세대의 분리가 이뤄졌다고 볼 수 있을 것 같습니다.

대표적으로 경남 인근 지역의 세대를 흡수했으므로
창원이 최근 1년 동안 집값 상승 및 창원의 가치를 인정받았다고 알 수 있습니다.

하지만 전출 나간 곳은 서울/화성시/평택/수원시/용인시로 사람들이 많이 이동했는데요.
이걸 보아서 창원에 있는 사람들은 대표적인 수도권의 일자리,

화성/평택의 삼성공장, 수원의 삼성반도체, 용인엔 뭐가 있죠..?
아마도 용인엔 판교/분당 인근의 IT 일자리들을 충족하기 위함으로 보입니다.

서울로의 전입으로는 관악구> 영등포구> 광진구> 강남구> 동대문구> 마포구 순입니다.
관악구의 세대수 전입이 압도적으로 큰 것으로 보아 2030 1인 가구의 이동으로 보입니다.

부동산지인 창원 인구수와 세대수 변화

인구는 꾸준히 감소하고 있는 모습을 보여줍니다.
다만 21년의 -0.39% -> 22년 -0.24% 로 인구감소폭은 줄었습니다.

인구감소는 전 세계 및 대한민국 전반의 문제이므로
인구감소폭이 줄었다는 것을 좀 더 유의미하게 볼 수 있을 것 같습니다.

결론
창원은 성장하고 있는 도시이다.
주변 인근 김해, 부산의 세대수를 흡수하며 인구수의 감소폭이 줄고 있습니다.
젊은 사람들은 서울 및 수도권의 일자리로 전출하는 현상을 보이고 있습니다.
(근데 젊은 사람들이 위로 올라가는 것은 일반적이니깐.)

주변의 세대를 흡수하고 있는 현상으로 보아
창원은 아직 더 성장할 수 있는 원동력과 매력이 있는 도시로 보입니다!

손품 3. 입주물량, 미분양 현황 : 부동산 지인

아파트의 가격을 결정하는 것 중 가장 영향을 미치는 것 중 하나가
바로 수요와 공급인데요.

전반적으로 좋은 지표들을 잘 보여주고 있는 창원입니다.
2017년도부터 2019년까지 있었던 과잉 공급된 물량은
현재 전부 해소된 것으로 보이며
현재 공급은 현저히 줄어들었으며 미분양도 없습니다.
수요현황은 일정해 보입니다.

창원시의 수요공급과 미분양 형태

구단위와 주변 시 근처를 보았을 때 마산합포구에서 23년/24년도에서만 일부 공급이 있을 예정입니다.

마산합포구 어떤 곳에 아파트가 들어서는지 보고 그 주변의 아파트를 스을쩍 노려보는 것도 좋아 보입니다.
공급이 있으면 주변 아파트는 떨어질 수 있다고 생각하기 쉬우나

전체적으로 현재 경남 및 창원지역은 수요가 더 많은 실정이므로 신축 아파트의 가격 상승이 예정됨을 알 수 있고
신축 아파트가 가격을 상승 견인할 요지로 보입니다.

23년도에 김해시에서 약 2000세대 초과 공급이 있을 예정이니
이때 창원의 아파트 가격이 주춤할 수 있는 요소는 될 것 같습니다.

결론
창원지역은 현재 지난 17년도부터 시작된 과잉공급 물량을 전부 해소했습니다.
또한 25년까지 예정된 공급이 적습니다.

지금부턴 수요가 더 많을 예정이므로 아파트 가격 상승에
더 큰 무게가 실어집니다.

손품 4. 지역 평당가(급지 나누기) : 호갱 노노(분 위지도)

(평단 가격 : 파랑> 빨강> 노랑)
지역 평단가를 보니 창원시청 일대의 성산구가 1 급지입니다.

이곳에 용지못을 등지고 있고 고등학교를 품고 있는 창원 1등 대장 아파트
용지 아이파크가 있는 곳입니다.

그 뒤를 이어 성산구와 인접한 의창구가 1.5 급지라고 볼 수 있겠네요.
파랑 빨강이 눈에 많이 띕니다.

마산항과 마산 고속버스터미널을 끼고 길게 되어있는 마산합포구가 2 급지로 볼 수 있습니다.
빨간색 아파트를 중심으로 주변부에 노란색 아파트를 끼고 있습니다.
3 급지를 같이 끼고 있는 2 급지 마산 합포구라고 말할 수 있겠네요.

빨간색의 숫자가 제일 적고 노란색을 중심으로 아파트가 있는 진해항 주변이 3 급지라고 볼 수 있을 것 같습니다.

소외된 마산회원구는
생활권을 마산합포구와 공유하고 있는 걸로 보입니다.

호갱노노로 본 창원시 지역 평단가 분위지도

결론

창원시청 일대의 성산구 : 1 급지

성산구와 인접한 의창구 : 1.5 급지

마포항과 마포 고터를 낀 마산합포구 : 2 급지(그런데 3 급지를 포함한)

진해항을 낀 진해구 : 3 급지

손품 5. 일자리 : 호갱 노노(직장인 연봉)

성산구가 평균 연봉 5000으로 가장 많은 돈을 받았고,
다시 성산구를 클릭해서 들여다보니
양 질읠 일자리가 있는 곳이었습니다.

귀곡동/신촌동/가음정동/성주동은
성산구 안에 있는 연봉을 제일 많이 받는 동을 뽑았습니다.

창원시 일자리

창원에서 고연봉 일자리로는
두산중공 언, 한국철강, 현대위아, 한화 에어로스페이스가 자리하고 있었습니다.

(현대위아는 자동차 부품 및 방위산업제품을 생산하는 곳이네요!
한화 에어로스페이스는 항공기 엔진 제작 기업입니다.)

결론

창원의 대기업은 두산중공업, 한국철강, 현대위아, 한화 에어로스페이스가 있다.

모두 굵직한 철강제조기업 및 방산 제조업이다.

손품 6. 교통(리치고, 검색)

리치 고를 통해서 재건축 및 택지지구계획이 예정되어있는 것을 알 수 있습니다.
그리고 나무 위키를 통해서 도시철도망이 21년 다시 추진한다고 함. 그런데 지하철이 아닌 지상으로 가는 트램이라서 익숙하지 않아 이것이 수도권처럼 훌륭한 교통망을 해줄지는 모르겠다. 의정부의 경전철같이 애물단지가 되거나 말이 많아지는 건 아닐까? 한다.

KTX가 창원역, 창원 중앙역, 마산역에서 정차한다.또한 수도권외 지역에서 처음으로 스타필드가 25년에 완공 예정이다.검색한 결과 부지는 확보되었는데 기타 등등 건축법과 세계정세로 인해 미뤄지고 있는 중으로 보인다.

기타 새로운 교통호재는 없는 것으로 보인다.

결론

두드러지는 교통호재는 없음

 

21년에 도시철도망 추진한다고 밝혔음. 

손품 7. 학군(학교, 학원가) : 호갱 노노(학원가)

창원에는 성산구 위주로 학원가가 형성되어있습니다.

성산구에서도 반림동, 상남동, 대방동 위주로 학원가가 있습니다.
학군만 좋은 곳을 찾아도 아파트값은 걱정 안 해도 된다고 하죠(어머니의 마음입니다. ㅎㅎ )

창원특례시 성산구를 위주로 학원가가 형성되어 있는 모습

결론

1 급지였던 성산구 위주로 학원가가 형성되어있고

그 외에 두드러지는 학군은 형성되어 있지 않다.

손품 8. 기타 호재, 주변 환경, 특이점

창원시 호재 뉴스 : 네이버부동산 뉴스탭

비수도권 지역 최초로 들어서는 스타필드가 2025년 완공 예정

창원 제2안민터널 : 지연되고 미뤄지면서 23년 3월 개통 예정

수소 특화단지 및 소형원 모듈 원자로 육성 계획(두산중공업 지원)은 계획 정도.

마산회원구 : 평성 일반산업단지 : 17년~24년 사업계획인데 21년에 최종 착공일자 승인 :
22년 2월 UPDATE, 산업단지 조성 준비 중, 분양계획 준비 중으로 확인됨

결론
집값 상승 및 지역 매력도에 큰 역할을 하는 것은 25년 완공 예정인 스타필드 일 것 같다.

그 외에 창원시에서 기타 큰 일자리 사업들을 굵직하게 추진하려 하고 있다.

마무리 : 왜 손품인가(ft. 파이팅 팔콘)

흔히 부동산 투자를 할 때 어디선가 10명 중 8명은 그 부동산이 어떻게 생겼는지 보지도 않고
부사님(부동산 사장님) 말만 듣고 투자한다고 합니다.

과연 정말 지금도 그럴까..? 큰돈이 들어가는 물건인데 물건도 안 보고 그냥 산다?라는 생각이 종종 들기도 하지만.

위에서 소개한 어플들이 발전함에 따라서 여전히 그럴 수 있다는 생각이 들긴 합니다.

하지만 이브는 행크 에듀에서 열심히 공부한 사람입니다. 파이팅 팔콘님의 말에 의하면.

발품은, 손품을 통해서 파악하고 분석한 정보가 맞는지 확인하러 가는 절차이다.
손품으로 분석하고 판단한 물건의 가치와 투자 포인트가 맞는가?
나의 추론과 현장의 차이점은 없는가?

확인하러 가는 과정이다.

그러니 손품이라는 것은 여러 데이터들을 통해서
나만의 추론과정을 도출하는 것이다.
그리고 어떻게든 결론을 스스로 지어본다.
그렇게 되면 단계별로 발품의 의미도 달라진다.

단계별 발품의 의미
초보에게 발품이란 추론과 현실의 차이를 메우는 작업이다.

중수에게 발품이란 추론과 현실이 합쳐지는 과정이다.

고수에게 발품이란 추론이 현실이 되는 과정이다.

즉, 이런 과정을 통해 본인 스스로도 이제 어느 정도의 경지에 오르는 지도 알 수 있게 되겠죠?

마침

지역분석을 꼼꼼하게 해보았습니다.
오랜시간을 들인 정성스런 포스팅이네요.ㅜㅜ
물론 처음해본 손품이라 그럴 수도 있지만~!

저한테는 그만큼 공부가 많이 되었습니다.

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